Коммерческой считается та недвижимость, которая при эксплуатации по назначению владельцами или арендаторами приносит им прибыль.
Собственники заинтересованы в постоянном извлечении прибыли от использования своих коммерческих квадратных метров в максимально длительный срок. Поэтому важным фактором при выборе объектов считается степень износа здания.
Есть такое понятие, как эксплуатационный ресурс. Для зданий, которые были возведены в недавнее время и имеют облегченную конструкцию, он определен рамками в 75 — 100 лет. А для капитальных сооружений он составляет 100 — 175 лет.
Износ строений подразделяется на 3 основные разновидности:
• физический износ (естественное обветшание помещений существенно снижает его доходность);
• моральный износ (некоторые объекты, возведенные значительное время назад, имеют обыкновение морально устаревать и тем самым не соответствовать современным строгим нормам, предъявляемым к типовым объектам);
• внешний износ (при воздействии различных негативных внешних факторов привлекательность здания и, соответственно, ценовые рамки значительно снижаются).
Существует и такой тип сроков эксплуатации, как нормативный. Это понятие устанавливается СНП и строительной документацией, иначе оно называется функциональной продолжительностью объекта (дальнейшая эксплуатация по истечении этого срока считается нерациональной). Хотя по отношению к коммерческой недвижимости это понятие рассматривается довольно условно.
Нормативный срок находится в зависимости от ряда факторов. Основными из них являются конструктивная схема здания, качественные характеристики и назначение использованных при постройке материалов. Установление нормативного срока дает возможность узнать, в период какого времени можно без проблем эксплуатировать основные элементы конструкции здания.
Сегодняшнему рынку коммерческой недвижимости свойственна одна характерная особенность: моральное старение объектов наступает значительно раньше, чем физический износ.
Периоды старения функциональности деловых центров (класс А) могут быть 10 лет, а вот срок службы самого здания может достигать один век и более. Немного меньший срок классности у складских помещений. Он составляет 7 — 9 лет. У гостиничных комплексов (возведенных относительно недавно, максимум 20 лет назад) функциональный ресурс существенно больше.