Рынок аренды офисов – один из наиболее рискованных сегментов сделок с недвижимостью. Бизнесмены, не обладающие достаточным опытом и навыками, рискуют столкнуться с мошенниками, недобросовестностью собственника и прочими проблемами. Как избежать неприятностей? Юристы рекомендуют придерживаться определенных правил.
Предварительная юридическая проверка
Анализ надежности будущего контрагента позволит исключить споры с контролирующими органами, избежать отказа в возмещении НДС по сделке, а также гарантировать зачет расходов при расчете налога на прибыль. Меры предосторожности включают:
• запрос выписки из государственного реестра (достаточно получить бесплатную распечатку с официального сайта налоговой службы);
• проверку полномочий лица, подписывающего соглашение (наличие доверенности, решения о назначении руководителя и т.д.);
• оценку юридической чистоты адреса (сайт ФНС РФ, карты поисковых систем, специализированные программы).
Правозащитники рекомендуют проанализировать проект соглашения об аренде. Обратить внимание следует на следующие моменты:
• право на изменение арендной платы (как правило, собственник повышает цену всего 1 раз в год);
• распределение обязанностей по капитальному и текущему ремонту помещения;
• порядок использования общих площадей (туалеты, коридоры, комнаты для курения и прочее);
• наличие требования к обеспечению обязательств (стандартным условием является внесение депозита в размере месячной арендной платы);
• срок договора.
Оптимальным вариантом является проведение правовой экспертизы. Юрист выявит нарушения, поможет найти безопасную схему расчетов.
Осмотр помещения
После проведения правовой экспертизы договора об аренде следует внимательно осмотреть помещение. Бизнесмену потребуется оценить состояние:
• электропроводки;
• коммуникаций;
• сантехники;
• систем водо- и теплоснабжения;
• кондиционирования.
Все дефекты необходимо зафиксировать в акте приема-передачи. Специалисты рекомендуют проверить и наличие договоров с обслуживающими организациями (предоставление парковочных мест, охраны, противопожарной защиты, клининг).
В завершение следует напомнить о необходимости обращения к электронным сервисам. Заинтересованные лица смогут получить ценную информацию об арендодателе и объекте недвижимости. На сайте налоговой службы действуют виртуальные базы данных о судебных разбирательствах, банкротстве, процедурах реорганизации и др.